Como vender seu Imóvel com segurança

Citação

Em qualquer negociação de compra e venda o que se objetiva é a satisfação das partes envolvidas no processo, não é mesmo? Satisfação e segurança são os quesitos básicos e fundamentais para um bom negócio comercial, seja qual for o produto ou o serviço contratado! Para tanto, atentar-se às leis vigentes e às boas práticas comerciais, são condições primordiais para o sucesso. Atento a isto, gostaria de mais uma vez chamar a atenção para uma prática deletéria e, infelizmente, comum ao Mercado Imobiliário e que não contribui para a segurança nem para o dinamismo deste mesmo mercado. Refiro-me ao excesso de placas nos imóveis e, como sua má utilização, além de prejudicar a comercialização do imóvel, também está infringindo a lei. A comercialização de um mesmo imóvel por vários Corretores Imobiliários, via-de-regra, não atende às expectativas de nenhuma das partes envolvidas no negócio, nem mesmo dos próprios Corretores. E ainda tem-se a falsa impressão de que o imóvel está sendo “trabalhado” por vários profissionais, quando, na verdade, o que acontece é exatamente o contrário.

A cena não é rara: à frente de um imóvel para vender ou alugar várias placas de diversos corretores ou imobiliárias se acumulam. E, embora acreditem estar contribuindo para que a propriedade seja negociada mais rapidamente, esses profissionais ainda não se deram conta de que o excesso de placa proporciona apenas a impressão de aquele negócio é um verdadeiro ‘mico’ e de que o proprietário está querendo empurrá-lo a qualquer custo, ou que é pior, a qualquer preço!

Consideradas ótimos instrumentos de publicidade, as placas em excesso podem causar desvalorização da propriedade, além de comprometer a fachada do local com a poluição visual.

Outra questão importante a ser considerada é a segurança, tanto do imóvel como dos moradores. Quando a transação está sendo intermediada por vários corretores, acaba-se perdendo o controle das visitas, permitindo-se que pessoas de má-fé se aproveitem da situação para monitorar o local, programando futuros assaltos, etc. Há ainda os casos (absurdos) onde as chaves do imóvel são entregues diretamente aos potenciais clientes! Aqui temos uma situação evidentemente contrária à lei e a qualquer norma básica de segurança. Infelizmente esta é uma prática bastante comum em diversas imobiliárias e suas consequências causam prejuízos a todos.

Além disso, a concorrência desleal pode fazer com que o intermediador sugira que o interessado faça uma proposta bem abaixo do valor ofertado, na ânsia de fechar o negócio, causando prejuízos ao vendedor.

No Brasil, ao contrário de diversos países, a exclusividade ainda é uma opção do dono do imóvel e, infelizmente, a prática não é comum no setor. Ao contrário do que se crê contratar apenas um profissional para intermediar o negócio pode trazer vantagens a todos os envolvidos. Veja:

1)    O Corretor, sem dúvida, se dedicará mais à transação;

2)    O vendedor terá mais segurança na negociação;

3)    O comprador ficará mais tranquilo quanto ao preço do imóvel.

Prova disto acontece em países como Estados Unidos, Canadá, Portugal, etc., que já compreenderam a segurança do processo e adotaram esse expediente com sucesso, além de possuírem legislação disciplinando o assunto.

A dica para um bom negócio com exclusividade está na Avaliação!! Ela deve ser muito bem feita – por profissional experiente e qualificado – para não prejudicar a liquidez do imóvel.

Quando a propriedade está com o preço correto de Mercado, a exclusividade só contribui para que a transação seja acertada muito mais rapidamente, evitando assim, especulações.

Alguém em sã consciência acredita realmente que uma profusão de placas e anúncios facilita a negociação do seu imóvel?

Se esta mesma prática fosse aplicada ao mercado automobilístico não seria, no mínimo, “estranho” haver muitos vendedores para um mesmo veículo? Parece-lhe absurdo um carro com vários anúncios de venda de diferentes vendedores?  Parece-lhe? Então por que fazer isto para um bem de maior valor financeiro e que quase sempre representa a segurança patrimonial de uma vida inteira??? Pense e reflita!!!

 Por Hernane Dias

 

Documentos Indispensáveis em Negociação de Imóveis

Nota

DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS PARA A NEGOCIAÇÃO DE IMÓVEIS

Do imóvel

  • Certidão de filiação vintenária, com negativa de ônus e alienações, atualizada;
  • Carnê do IPTU, do presente exercício com as parcelas vencidas devidamente quitadas;
  • Certidão de quitação de tributos municipais;
  • Três últimas contas da fornecedora de água e eletricidade.
  • Certidão negativa de desapropriação;
  • Certidão de laudêmio (imóveis localizados em área da marinha);

Dos vendedores

Pessoa Física

  • CPF e RG do VENDEDOR (cópia autenticada);
  • Certidão de casamento em nome do VENDEDOR (cópia autenticada);
  • Cópia autenticada do comprovante de residência do VENDEDOR.
  • Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (estadual e municipal);
  • Certidão negativa do distribuidor criminal;
  • Certidão negativa da justiça federal (Certidão de Distribuição – Ações e Execuções Cíveis, Fiscais, Criminais e dos Juizados Especiais Federais Criminais Adjuntos);
  • Certidão negativa da justiça do trabalho;
  • Certidão negativa do distribuidor de protesto de títulos;
  • Certidão negativa da receita federal – Certidão Conjunta de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União;
  • Declaração do Vendedor e cônjuge de que não participam de nenhuma sociedade, civil ou comercial, na qualidade de sócio-quotista ou acionista (se participarem, pedir todos os documentos da empresa).

Pessoa Jurídica

  • Contrato Social (para aferição dos poderes e da regularidade da representação).
  • Certidão de regularidade do FGTS;
  • Certidão de quitação de tributos estaduais (ICMS);
  • Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (estadual e municipal), falências e concordatas;
  • Certidão Negativa de Débitos Relativos às Contribuições Previdenciárias e às de Terceiros – CND do INSS;
  • Certidão negativa da receita federal – Certidão Conjunta de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União;
  • Certidão negativa da justiça do trabalho;
  • Certidão negativa do distribuidor de protesto de títulos;

Observações.:

  • As certidões dos distribuidores forenses, de protesto e da Justiça Federal, são das Comarcas da situação do imóvel e do domicílio dos Vendedores.
  • Se as certidões retro-mencionadas apresentarem notícias de quaisquer fatos ou processos envolvendo o Vendedor ou cônjuge, deverão ser fornecidas certidões esclarecedoras de seu objeto e andamento, para se avaliar os riscos envolvidos.
  • Caso o atual proprietário tenha adquirido o imóvel em menos de um ano, todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior proprietário.

Unidade residencial em condomínio

  1. Busca no fórum trabalhista e cível para constatação de eventual existência de ações contra o condomínio que poderão onerar o comprador.
  2. Declaração da administradora ou síndico (com ata da assembleia que os elegeu), de quitação das despesas condominiais até a data de missão da posse;

No caso de imóvel locado

  1. Apresentação da notificação ao locatário de preferência na aquisição com resposta do desinteresse ou comprovação da inércia e presunção de desistência.

Selo Certificador do COFECI

Selo  Certificador do  COFECI

O que é? É o selo emitido pelo Órgão Fiscalizador da profissão, com o objetivo de normatizar as Avaliações de Valor realizadas por Corretores de Imóveis, habilitados para tal função.

Para que serve?  Para confirmar que a Avaliação realizada pelo profissional habilitado está em conformidade com as prerrogativas exigidas pelo Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI) – resolução n.1066/2007, com a NBR n.14653 da ABNT e ainda, em concordância com a Lei 8.078/90, artigo 39, parágrafo VIII – CDC.

Onde são utilizados? Em qualquer situação onde seja necessário aferir o Valor de Mercado de determinado imóvel, seja ele urbano ou rural e tenha ele ainda, a destinação que tiver: residencial, comercial ou industrial.  Vê-se também, excelente acolhimento por parte dos Órgãos  Públicos para os mais diversos fins, inclusive com grande prestígio junto ao Poder Judiciário, no intuito de estabelecer parâmetros realistas e, assim, apoiar o Excelentíssimo Magistrado em suas decisões.

Quem pode utilizar?  Somente Corretores Imobiliários, especialistas na determinação de Valor de Imóveis, mediante aprovação em Cursos específicos e após inscrição no CNAICadastro Nacional  dos  Avaliadores  de  Imóveis. A relação dos aprovados encontra-se em ( www.cofeci.gov.br )

Qual a responsabilidade do Corretor habilitado para tal função? O Corretor  se responsabiliza pelas informações ali descritas, incorrendo em crime, inclusive,  caso haja clara manifestação de erro ou,  quando  a Avaliação não atende às exigências estabelecidas pelas  Normas Técnicas  ou  ainda, estiver em desacordo  com  o  CDC (Código de Defesa do Consumidor).

Como  é   fiscalizado? Após a elaboração do PATAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), o Corretor envia ao COFECI uma cópia da Avaliação para arquivo na autarquia.  Após isso, será emitido um conjunto de três selos, numerados e timbrados. Um deles ficará na cópia  de arquivo do COFECI, um segundo será colado na via do cliente e o terceiro se destina  ao  arquivo pessoal  do  profissional.

O Corretor Avaliador obriga-se a manter cópia do PATAM  pelo prazo de  05 cinco anos.  Também deverá ser arquivada cópia da Declaração de Avaliação   Mercadológica  vinculada ao  Selo Certificador.

Planejamento Organizacional – PTAM

Patam

PLANEJAMENTO ORGANIZACIONAL -  PATAM
(PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL)

NBR 14.653-2 /3

 

1)    Contato e consulta contratante/contratado;

2)    Apresentação do modelo de parecer técnico;

3)    Apresentação dos valores e prazos praticados;

4)    Vistoria ao imóvel objeto de avaliação;

5)    Captação dos dados elementares do imóvel;

6)    Juntada de documentação ( quando necessário)

7)    Confecção do relatório;

8)    Entrega da avaliação mercadológica;

9)    Recebimento do selo certifador pelo cofeci.

O relatório final estará em total concordância com as normas técnicas da ABNT, com a lei 8.078190, artigo 39, parágrafo VIII — CDC e resolução COFECI 1066/2007 com objetivo judicial e extrajudicial.

 

Cuidados antes de comprar um imóvel em leilão

Nota

Descontos no preço do imóvel chegam a superar 20%, mas é necessário tomar uma série de cuidados para o barato não sair caro

Não faltam motivos para um interessado em comprar um imóvel fazer isso por meio de um leilão. O principal deles é o preço. Leiloeiros e compradores dizem ser possível obter descontos superiores a 20% em relação aos valores de mercado. O sistema de leilão também é considerado emocionante pelos seus adeptos porque costuma haver grande disputa pelos melhores bens. No entanto, talvez a característica mais importante de um leilão de imóveis é que ele é extremamente trabalhoso para o comprador. É necessário tomar diversos cuidados antes de calcular o lance máximo que deve ser apresentado. O interessado precisa levantar dívidas antigas, checar documentos, estudar as melhores formas de pagamento e ler com atenção todas as regras do edital. Após tudo isso, ainda é possível ir a um leilão e não comprar nada porque outra pessoa aceitou pagar mais do que parecia razoável pelo bem.

Mesmo assim, os leilões de imóveis não param de crescer no Brasil. Em geral, os bens que serão ofertados podem ser encontrados nos sites dos bancos ou de alguns dos principais leiloeiros do país como a Zukerman (www.zukerman.com.br), a Santos Frazão (www.sfleiloes.com.br), a Sodré Santoro (www.ssol.com.br) e a Fidalgo (www.fidalgoleiloes.com.br). Com o crescimento de três dígitos no crédito imobiliário, o número de mutuários que não consegue pagar as prestações avança proporcionalmente. Além disso, a legislação brasileira é extremamente rígida com os mutuários inadimplentes – o que garante a oferta de imóveis nos leilões. No caso dos contratos que prevêem a chamada alienação fiduciária, regulamentada em 2004, após apenas três meses de atraso no pagamento o banco já pode notificar o morador de que vai colocar o imóvel em leilão extrajudicial. Veja abaixo dez dicas úteis antes de comprar um imóvel em leilão:

  • Contrate um corretor especializado
  • Prefira imóveis desocupados
  • Verifique se há ações judiciais contra a execução
  • Visite o imóvel com antecedência
  • Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante
  • Avalie a melhor forma de pagamento
  • Preste atenção ao edital
  • Desconfie do preço de avaliação do imóvel
  • Defina um lance máximo e não se empolgue
  • Não deixe de registrar o imóvel após arrematação
  • Tire todas as dúvidas com o seu corretor

   1 – Contrate um corretor especializado. Assim como em outras profissões, as especializações habilitam o profissional  imobiliário a prestar um serviço mais eficiente e seguro para seus clientes. Contratar um corretor com experiência em arrematação de imóveis é fundamental  para o sucesso futuro do seu investimento. Ele lhe orientará sobre toda a documentação necessária e definirá, com você, estratégias para dar um lance vencedor no imóvel desejado.

2 – Prefira imóveis desocupados. Mais de 90% dos imóveis que vão a leilão ainda não tiveram seus antigos donos despejados. Ao arrematar um deles, o comprador ganha uma carta de arrematação que lhe permitirá solicitar a desocupação. É comum que recursos contra a arrematação ou a execução do imóvel sejam discutidos na Justiça e tornem a desocupação demorada. Se você não está disposto a correr o risco de esperar anos, só compre residências, escritórios ou terrenos desocupados – mas saiba que os preços podem não ser tão vantajosos.

3 – Verifique se há ações judiciais contra a execução. Em geral, a demora na desocupação de imóveis leiloados é causada por liminares obtidas pelos ocupantes. Principalmente em contratos antigos de financiamento de imóveis, é comum que os mutuários reclamem – com razão – de itens como a fórmula de correção das parcelas ou a cobrança de juros sobre juros. O problema é que nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para colocar o imóvel em leilão extrajudicial. Nesses casos, o comprador do imóvel será obrigado a esperar para tomar posse do bem caso o ocupante consiga uma liminar que evite o despejo até o julgamento do mérito do processo. Além de ir ao fórum ou ao cartório verificar se há ações contra a execução, o ideal é também conversar com o ocupante e verificar se ele planeja resistir ao despejo.

4 – Visite o imóvel com antecedência. Pode parecer pouco sensato, mas muita gente ainda assina um cheque de dezenas de milhares de reais sem saber exatamente o que está comprando. Verifique se é necessário entrar em contato com o leiloeiro e fazer um cadastro antes da visita. Faça uma inspeção minuciosa no imóvel, se possível com a presença de técnicos especializados, já que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes. No caso de muitos dos imóveis leiloados, o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitação dos interessados. Só é possível conversar com funcionários do condomínio ou vizinhos e tentar apurar as condições de uso. Mas, ao definir o lance, saiba que existe o risco de o interior do imóvel se encontrar em um estado pior do que o esperado. Considere a possibilidade de ter de investir milhares de reais na reforma e seja bastante conservador ao definir o lance justo pelo bem.

5 – Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante. É normal que uma pessoa executada pela Justiça ou que teve seu imóvel retomado pelo banco por falta de pagamento também tenha deixado de pagar obrigações como IPTU, taxas e até mesmo o INSS de funcionários responsáveis pela construção ou reforma. O comprador terá de arcar com todas essas obrigações. A única exceção é o condomínio, cuja dívida acumulada poderá ser cobrada do antigo proprietário por meio de ação judicial. Mas não espere um desfecho rápido do processo. Como em qualquer compra de imóvel, outras despesas representativas são de responsabilidade do comprador, como a taxa de registro em cartório, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os possíveis custos advocatícios para o despejo do ocupante. Some todas essas despesas e desconte do lance justo a ser apresentado.

6 – Avalie a melhor forma de pagamento. O edital do leilão estabelece as regras de pagamento do imóvel. Essas regras podem ser tanto um facilitador quanto um empecilho para a compra. Muitos leilões não permitem, por exemplo, a utilização do FGTS no pagamento do imóvel arrematado. Também é necessário pagar ao leiloeiro uma comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação. Por outro lado, muitas vezes é possível obter descontos de até 10% se o pagamento for feito à vista. Em geral, é necessário arcar com um sinal correspondente a 30% do valor do imóvel e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas. Alguns leilões permitem o financiamento da dívida, mas é necessário contratar o empréstimo com antecedência. Pesquisar os menores juros do mercado e não comprometer mais de 15% da renda mensal com o valor de cada parcela são decisões prudentes, segundo Geraldo Tardin, diretor da Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação (ABMH). Lembre-se: se o pagamento não for feito nos prazos previstos, o imóvel pode voltar a leilão.

7 – Preste atenção ao edital. Verifique com antecedência a descrição das condições de venda, o estado de conservação, a forma de pagamento, o preço mínimo, a comissão do leiloeiro, os impostos e o modelo de contrato que será assinado pelas partes. Quem der um lance vencedor e desistir posteriormente ficará impedido de participar de leilões posteriores. A desistência de arrematação sob a alegação de que não há dinheiro para a compra pode ser punida com pena de dois meses a um ano de reclusão, além de multa. Todo o leilão é filmado – e as imagens podem ser usadas como prova.

8 – Desconfie do preço de avaliação do imóvel. Nem sempre o bem vale tanto quanto diz o edital do leilão. Conversar com um corretor especialista que conheça a região do imóvel pode lhe dar um bom termômetro dos preços de mercado. O preço mínimo fixado também não pode ser considerado uma referência, já que muitas vezes corresponde ao prejuízo do banco com o financiamento do imóvel.

9 – Defina um lance máximo e não se empolgue. Não vá ao leilão com a expectativa de comprar um bom imóvel pelo lance mínimo. Quanto melhor a localização e o estado de conservação do imóvel, maior é a chance de que vários interessados se apresentem. De certa forma, o leiloeiro estimula uma disputa acirrada. Em um leilão viva-voz, o interessado apenas levanta a mão e cabe ao leiloeiro dizer o valor do lance. Quando há muitos interessados, o leiloeiro pode elevar o lance em 5.000 reais a cada vez que alguém levantar a mão. Quando percebe que a disputa começa a ficar morna, o leiloeiro passa a aumentar os lances de 500 em 500 reais, evitando que a disputa se encerre rapidamente. É importante não se deixar enganar com as técnicas do leiloeiro e definir um valor máximo de arrematação – que não seja de maneira nenhuma ultrapassado. Lembre-se que há leilões de imóveis todas as semanas. Se não for possível comprar um logo no primeiro leilão, é bastante improvável que não apareçam oportunidades tão boas – ou melhores – no futuro.

10 – Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação. Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras – inclusive essa informação deve constar do edital. Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rápido possível. A venda fica registrada na matrícula do imóvel.

11 – Tire todas as suas dúvidas com um corretor. “Não recomendo que a pessoa compre qualquer tipo de imóvel sem a consulta de um corretor imobiliário, muito menos em leilão”, afirma Geraldo Tardin, diretor da ABMH. “É o corretor especialista  que vai dizer o que é e o que não é um bom negócio.”

 

 

 

 

Avaliação de Imóveis

Status

1- O que é a Avaliação de Imóveis?
R- É a definição técnica do valor de mercado dos bens (materiais) ou de direitos sobre eles (intangíveis). Esta definição é feita dentro de procedimentos técnicos para a realização das análises de valor.
Os bens materiais são os imóveis urbanos, rurais e industriais, os veículos, as máquinas e equipamentos, o cultivo agrícola e os semoventes,
Na categoria dos intangíveis se incluem o fundo de comércio, os lucros cessantes, as marcas e patentes,

2- Quem pode fazer Avaliações de Imóveis?
R- A avaliação de imóveis forma um extenso campo profissional, legalmente reservado aos corretores imobiliários, engenheiros e arquitetos.

3- Desde quando se faz avaliações de imóveis de forma técnica no Brasil?
R- A Engenharia de Avaliações brasileira surgiu no início do século XX. Os primeiros textos publicados datam de 1918. O engenheiro Luiz Carlos Berrini teve grande importância para o desenvolvimento de técnicas de avaliação, atuando a partir de 1928 e deixou grandes lições, importantes até os dias de hoje.
É de Berrini a afirmação de que: “Nenhum método de avaliação é exato, sendo alguns mais trabalhosos do que outros, e alguns mais bem fundamentados do que outros, e disso resulta, que o máximo que um avaliador, sincero e leal, pode aspirar, é encontrar um valor provável que muito se aproxime do valor de mercado, sendo este valor de mercado o efeito de fatores vários e variáveis, a maior parte dos quais de origem psicológica e, portanto, não suscetíveis de serem medidos e comparados”

4. Qual o objetivo da Avaliação de Imóveis?
R- É a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre ele, sendo empregada em uma variedade de situações, dentro e fora do âmbito judicial, tais como: inventários, dissolução de sociedade, operações de compra e venda, aluguel, cobrança de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinâmica imobiliária e outros.

5- Qual tipo de imóvel urbano pode ser objeto de uma avaliação?
R- Podem ser avaliados terrenos para habitação ou comércio, glebas urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prédios industriais.

6- O que o Corretor de Avaliações deve conhecer?
R- Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer não só as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o funcionamento do mercado onde se situa o imóvel.

7- Qual é a melhor maneira de se Avaliar um imóvel?
R- Existem vários métodos para se encontrar o valor de mercado de uma propriedade. O melhor caminho é a comparação com dados de transações de imóveis semelhantes, efetuadas na mesma época em que se necessita encontrar o valor. Nem sempre isto é possível, principalmente quando se trata de imóveis singulares, tais como grandes prédios comerciais e industriais. Nestes casos, devem ser aplicados outros métodos.

8- O que é o Valor de um bem?
R- Um dos aspectos fundamentais na Avaliação de Imóveis é o entendimento do conceito de valor.
É importante estudar os mecanismos de formação dos valores de um bem, relacionando os diferentes aspectos da questão. Somente com a compreensão preliminar do fenômeno poderá o profissional estar apto para buscar sua quantificação.
Existem várias definições e interpretações para valor, valor de mercado e preço.

9- Qual a diferença entre valor e preço?
R- O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Pressupõe uma situação de negócio entre duas partes envolvidas e que não haja qualquer pressão externa sobre elas.
O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e sofre pressões externas.
Deve ser lembrado que o valor é único, para um determinado momento e situação de mercado.
A Norma diz:
“O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita…”
O valor não é característica do bem a ser avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele é único.
O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da negociação, e também está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação.
Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços, cuja média ou “valor mais provável” é o que chamamos de “valor de mercado”.

10- Por que contratar uma Corretor de avaliações?
R- Para obter uma noção clara e isenta do que realmente valem os bens e para as diversas situações em que se requer determinações de valores por parte de alguém que não está envolvido no negócio diretamente.
As avaliações também são previstas em lei para algumas situações, como a reavaliação do ativo imobilizado e as peritagens conciliatórias. É recomendado sempre procurar uma correta avaliação de um imóvel para após saber seu valor, colocá-lo à venda.

11- Quais as formas de se avaliar um bem?
R- A melhor forma é por comparação com imóveis semelhantes (método da Comparação de Dados de Mercado).
É o melhor método, mas depende da existência de transações do mesmo tipo de imóvel, na mesma época e localização espacial, e em quantidade suficiente para possibilitar a análise dos valores.
Os valores de transações com imóveis semelhantes são a maior evidência de mercado para um imóvel.
Havendo dados, é preciso obter um valor médio. É sempre uma média ponderada, visto que os imóveis são sempre diferentes uns dos outros.
Não é possível simplesmente extrair a média aritmética. Esta média pode ser feita por aproximação ou “à sentimento”, se for uma avaliação dentro do nível de rigor Expedito, por homogeneização de fatores, se for no nível Normal ou por inferência estatística, para o nível Rigoroso.
O método é baseado na análise de informações sobre preços de propriedades comparáveis com a que está sendo avaliada.
Os avaliadores precisam conferir as condições em que são feitas as transações para verificar se os preços não estão destoando do mercado.
Segundo a norma de avaliações (NBR 5676), um avaliação poderá estar enquadrada em um dos seguintes níveis de rigor:
a) Nível Expedito: baseado no “sentimento” ou na experiência do avaliador, sem justificativa matemática ou estatística.
b) Nível Normal: homogeneização de fatores.
c) Nível Rigoroso: inferência estatística.

12- Quais os outros métodos de avaliação?
R- Não existindo dados para comparação, podem ser empregados os métodos da Renda, Residual, Involutivo e do Custo de Reprodução, que buscam o valor através de outras evidências. São aproximações, a serem utilizadas apenas em caso de necessidade.

 

Lei do Inquilinato

Nota

Lei do Inquilinato faz 3 anos sem baratear aluguel nem agilizar processos.

Há pouco mais de três anos, mais precisamente no dia 25 de Janeiro de 2010, entrou em vigor a nova Lei do Inquilinato (12.112/09). Um dos objetivos da nova lei era dar maior proteção legal aos proprietários de imóveis, impulsionando assim os investimentos no mercado imobiliário e aumentando a oferta de locação; pois a demora nas ações de despejo por falta de pagamento vinha desestimulando esse mercado. A intenção da Lei era que mais unidades ficassem à disposição e que os preços tendessem a baixar. Mas não foi isso o que ocorreu com os preços nos últimos três anos!

A grande expectativa do mercado de locação era que a nova Lei acelerasse as ações de despejo por falta de pagamento. Pela nova lei, o Locatário (inquilino) pode adiar a devolução do imóvel em no máximo 45 dias; antes, podia perdurar por três anos! A lei também estabelece prazo para o Judiciário: em 15 dias deverá ser expedida a ordem judicial para despejo.  Quando notificado, o  Locatário  tem 30 dias  para sair  do  imóvel  (antes, o  prazo era  de seis meses).

Como  se vê, a  nova  lei  tem  objetivos  claros  de  diminuir os prazos  e  acelerar processos!

No entanto, o que está no papel não acontece na prática!  Não adianta a lei atribuir ao Locador o direito de obter despejo por liminar, com prazo máximo de cumprimento de 15 dias, se o processo pode levar até seis meses para ser levado à apreciação do Juiz, ou 45 dias para que seja redigido um mandado de despejo!   A já conhecida “morosidade” do Poder Judiciário contribui, e muito, para o insucesso dos objetivos primeiros da nova Lei.  Quando falamos em Locação, seja qual  for a modalidade – residencial ou comercial – estamos também  falando de investimento! Quem disponibiliza um imóvel para o mercado de locação é um Investidor, e como tal, espera perceber seu lucro ao fim de um período!  A Lei, por si só, não conseguiu entusiasmar o Investidor e, consequentemente, aumentar a oferta de imóveis.  É difícil compreender leis que reduzem os impostos sobre automóveis e motocicletas,  enquanto o proprietário de um imóvel em locação paga 27,5% de Imposto de Renda! ( no caso de pessoa física) .É  como se a falta de moradia digna, não fosse um dos maiores dramas da sociedade brasileira.

É urgente e vital que se adotem medidas para diminuir o déficit habitacional no País e uma reforma fiscal que desonere a cadeia produtiva do setor imobiliário! Pois, esta reforma, teria uma  medida  de “caráter social”  e com consequências  benéficas  para  toda  a  economia!

É consenso no mercado, a necessidade de uma distinção clara e objetiva no tratamento que a lei dá aos imóveis residenciais e não residenciais! Talvez uma evolução dessa lei, seria uma legislação que tratasse cada tipo de modo distinto!

Fique por dentro da Nova Lei:

  • Durante o período do contrato, o Locador só pode pedir o imóvel para o Locatário quando há uma infração contratual. Há três justificativas para o despejo: a falta de pagamento ou quando o imóvel for danificado pelo Locatário; ou ainda, o imóvel  tem finalidade diferente daquela contratada, ou seja, o imóvel é residencial e acaba sendo usado para fins comerciais.
  • Com a nova Lei, o Fiador não é mais necessário. A figura que antes era indispensável tornou-se opcional para diminuir a burocracia para alugar um imóvel. Agora, o Locatário pode oferecer outras garantias ao Proprietário, como seguro-fiança, caução ou cessão de direito em quotas de investimento, por exemplo.
  •  Em caso de divórcio, o cônjuge que permanecer no imóvel, fica responsável pelo aluguel.
  • O Fiador pode se exonerar quando o contrato estiver vigorando por prazo indeterminado, ou seja, ele fica responsável pela garantia do aluguel por apenas mais 120 dias.
  • Em caso de quebra de contrato, o Locatário poderá entregar o imóvel antes do vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato.
  • Se o Locatário for despejado, no caso do proprietário receber uma oferta maior pelo aluguel, ele será indenizado por valor estipulado pela Justiça. Tal indenização será feita pelo proprietário e pelo novo Locador de forma solidária.
  • Antes, o Locatário podia protelar a devolução do imóvel por até três anos. Agora, isso ocorre em no máximo 45 dias.
  • O Locatário pode ser responsabilizado pelo pagamento de taxas como IPTU, desde que isto seja acordado previamente no contrato.

PRÓS   E CONTRAS  DA  NOVA  LEI  DO  INQUILINATO

               PRÓ:

a)      O Locador ganhou agilidade na ação de despejo;

b)      Não é mais necessária a figura do Fiador;

               CONTRA:

a)      A velocidade da Lei não é atendida pelo Judiciário;

b)      Coloca aluguéis residenciais e não residenciais na mesma categoria.

Avaliação de imóveis terá novas regras em 2012

Nota

Novo critério determina que corretores de imóveis precisam de curso formalmente aceito para serem incluídos no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários a partir do próximo ano

 

Rio – A partir de 2012, só poderão se cadastrar no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) os profissionais cujo curso de Avaliação de Imóveis tenha sido feito em uma instituição de ensino que já ministre a formação de Técnico em Transações Imobiliária com aprovação de um Conselho Estadual de Educação e reconhecido pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci).

A nova regulamentação não altera a situação dos profissionais já cadastrados. No entanto, os 72 cursos de avaliação de imóveis atualmente em funcionamento no Brasil só poderão funcionar com a autorização atual até o fim do ano. Para dar continuidade às atividades em 2012, deverão se submeter às regras definidas pelo Cofeci, que é a autarquia federal incumbida de regulamentar e fiscalizar o mercado imobiliário e a profissão de corretores de imóveis.

“Esta é uma medida que visa assegurar a qualidade dos cursos oferecidos aos profissionais do setor e, por conseqüência, o bom nível dos trabalhos de avaliação realizados por corretores de imóveis”, explica o presidente do Cofeci, João Teodoro da Silva.

Tradicionalmente, o corretor de imóveis tem a atribuição legal de opinar em relação à comercialização imobiliária. Recentemente, o Cofeci decidiu buscar a regulamentação do nicho de mercado para os profissionais da área. A partir da iniciativa da entidade, há cerca de cinco anos a categoria pode emitir pareceres técnicos de avaliação mercadológica.

O novo ato normativo prevê que todas as Portarias-Cofeci de reconhecimento de cursos de avaliação expedidas antes de 14 de setembro de 2011 serão revogadas em 31 de dezembro próximo. A partir de então, somente as instituições de ensino que atendam os quesitos da nova regulamentação poderão submeter ao reconhecimento do Cofeci um curso de avaliação imobiliária.

“A medida tomada pelo Cofeci não só assegurou um novo segmento para o corretor, com mais uma alternativa de renda, como definiu padrão de qualidade e um modelo de trabalho para as avaliações imobiliárias feitas pela nossa categoria. Este é um segmento promissor, que já conta com aproximadamente 8 mil corretores inscritos no CNAI, em todo o Brasil”, conta o vice-presidente de Avaliação Imobiliária do Cofeci, Luiz Barcellos.

Os pareceres emitidos por corretores trazem informações como a descrição completa do imóvel e entorno, e dados para aplicação de método comparativo para a determinação precisa do valor de mercado da unidade. As avaliações podem ser utilizadas para o estabelecimento de garantias bancárias, atualização de plantas de valores genéricos dos municípios, processos judiciais de desapropriação, partilha de bens, inventários e heranças, revisionais de locação, penhoras e execuções de bens, entre outras circunstâncias.

Cursos a distância

A criação de cursos de avaliação de imóveis a distância também está prevista na nova regra. O reconhecimento ao curso estará condicionado à visita de uma equipe do Cofeci, e as exigências para essa modalidade, contudo, são ainda maiores: as instituições de ensino terão que comprovar capacidade pedagógica e tecnológica de ministrar aulas à distância, qualidade do material didático e utilização de todas as mídias necessárias ao ensino não presencial. O reconhecimento ao curso.

“O novo ato normativo é o resultado de um cuidadoso trabalho, envolvendo as áreas de pedagogia e tecnologia, que vem sendo desenvolvido desde dezembro de 2010”, explica Barcellos. A íntegra das exigências contidas no novo ato normativo está disponível no site do Cofeci (www.cofeci.gov.br), no link Legislação, com o ato normativo 001/2001 anexado à resolução 1066 de 2007.

 

FONTE: O DIA ON LINE  http://odia.ig.com.br/portal/imoveis